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Tasse sugli immobili: cosa cambia con la riforma del catasto?

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Tasse sugli immobili: cosa cambia con la riforma del catasto?

La riforma del catasto, in discussione in questi giorni molto particolari in parlamento, ci fa capire che abbiamo a che fare con un argomento importante e delicato.

Se il governo, con una guerra in Europa in corso, rischia di cadere, due volte, su una votazione che riguardano la riforma del catasto, è facile pensare che sia una priorità ed un tema di discussione molto acceso per la salvaguardia e, forse, la tenuta stessa del governo.

Cerchiamo di rispondere, partendo da questo “Articolo 6” oggetto della discussione, che qualcuno voleva cancellare e qualcuno modificare, alla domanda e al dubbio che molti hanno

Ma effettivamente pagheremo più tasse sulla casa?

Cerchiamo di capirlo partendo dalla legge, perchè, spesso, si parla di qualcosa che non si conosce.

Di seguito alcuni stralci del testo che ci fanno capire che comunque è sicuramente un qualcosa che oggettivamente andava fatto.

L’obiettivo è quello di riformare il catasto partendo da una nuova mappatura che permetta la scoperta di tutti quei fabbricati che sono “invisibili”, o parzialmente visibili, perché hanno una destinazione diversa da quella che catastalmente risulta.

Quindi immobili abusivi e altre situazioni similari.

Quali sono gli Immobili Invisibili e quali quelli Parzialmente visibili?

Gli immobili invisibili sono quelli considerati completamente abusivi, gli immobili parzialmente visibili sono quelli che hanno una destinazione urbanistica di un certo tipo e invece vengono utilizzati in altro modo.

Parliamo di un fabbricato rurale che ha una villa, piuttosto che di un terreno, non edificabile, che ha sopra una bella casetta con tanto di balconi, terrazzi, antenne e tutto il resto.

Cosa permetterà questa nuova riforma e a chi?

Questa mappatura permetterà ai comuni e agli enti locali, di poter gestire la situazione catastale direttamente sul territorio, di poterla verificare in prima persona e di poter agire con molta più rapidità.

Questa riforma entra anche nello specifico di che cosa bisogna fare, introducendo una mappatura che possa modificare quelle che sono le rendite e i valori catastali attuali, inserendo un nuovo concetto quello del “valore patrimoniale di un immobile”.

Se da una parte è stata introdotta tutta una serie di commi a tutela del proprietario dell’immobile è anche vero che c’è un comma che specifica che questa nuova mappatura, questo nuovo criterio di calcolo dei valori e delle rendite legate agli immobili, non debba andare a cambiare la situazione fiscale.

C’è però un punto di difficile comprensione perché, se andiamo a modificare la rendita catastale, ed è la rendita catastale quella su cui si va a pagare parte della tassazione, e cambia anche il valore catastale anche restando ferme le situazioni attuali, se pur non dovesse essere immessa la nuova tassazione, sicuramente ci troveremo a pagare di più in un momento in cui stiamo comprando una casa.

Ricordiamoci sempre che, quando acquistiamo un immobile, è sul valore catastale, se acquistiamo con delle agevolazioni, ad esempio con i benefici prima casa, andiamo a pagare il 2% del valore, oppure il 9% se compriamo come seconda casa.

Cosa succede con l’introduzione del Valore Patrimoniale dell’immobile?

L’introduzione del valore patrimoniale apre tutto un altro capitolo, perché il valore patrimoniale, che dovrebbe essere un valore il più possibile vicino a quello di mercato, viene calcolato con una serie di algoritmi che tengono presente tutte le indicazioni relative all’appartamento.

Per capirci, il valore patrimoniale sarà più elevato se un appartamento è meglio esposto, se si trova in uno stato di manutenzione diversa, se è posto in una palazzina complessivamente “migliore”, se ha una classe energetica più alta.

Quindi tutta una serie di caratteristiche andranno poi a creare questo valore generato da un algoritmo che, moltiplicato per i metri quadrati dell’immobile, fornirà il valore patrimoniale.

Attenzione però, perché anche qua, nei commi, ce nè uno che specifica che, se ci deve essere questo discorso legato ad una nuova tassazione, non deve andare a toccare le tasche dei contribuenti. per non dirla in politichese..

Però, dall’altra parte, specifica pure che in tutti i vari casi che, per esempio, riguardano gli immobili che si trovano in aree soggette a vincoli dei beni culturali, questo valore patrimoniale deve essere abbattuto, in quanto ci sono interventi di ristrutturazione, conservazione, manutenzione di questi immobili che vanno ad incidere appunto su chi li possiede, rendendo quindi il valore patrimoniale più basso.

Ma se questo valore deve essere più basso per avere una minor tassazione, perché “gravati da altre spese”, a questo punto il valore patrimoniale è un qualcosa che ci serve per i fini fiscali.

Vista tutta questa incertezza è difficile poter prevedere che la riforma del catasto non debba e non possa prevedere delle nuove tasse a carico dei contribuenti.

Resta quindi importante migliorare la situazione attuale ed andare ad adeguare dei valori che sono effettivamente troppo arretrati e disomogenei.

Ma quali problematiche vanno tenute presenti in questa riforma?

Innanzitutto è importante capire che tipo di algoritmi saranno utilizzati.

Uno degli aspetti importanti contenuti nelle indicazioni che da la riforma, è anche il fatto che questo valore patrimoniale debba essere soggetto a modificarsi a seconda dell’andamento di mercato.

Sarà fondamentale capire con che tipi di parametri verranno utilizzati, ogni quanto verranno effettuate le rilevazioni ( perché è difficile pensare che sarà una rilevazione fatta in tempo reale) e che tipo di lavoro verrà fatto per comprendere i trend di mercato.

Non si avrà più la certezza di pagare sempre la stessa tassazione, là dove fossimo soggetti a pagarla, perché ci baseremo sull’andamento del mercato.

Nonostante, all’interno degli schieramenti di governativi, c’era stata la volontà di parlare semplicemente di “mappatura nuova” e di togliere il discorso del valore patrimoniale, è invece molto chiaro che il valore patrimoniale debba essere inserito perché uno degli obiettivi è quello di rendere l’agenzia delle entrate a conoscenza di tutta la condizione di un di un contribuente.

Ed avere il valore patrimoniale aiuta sicuramente l’agenzia delle entrate in questo.

E’ importante specificare che è diverso dal valore catastale, si tratta di fatto di una valutazione di massima dell’appartamento, molto più vicina ai valori commerciali, e quindi di compravendita, che ha mere finalità fiscali.

Per sua natura il catasto non è probatorio, ha solo finalità fiscali, è quindi facile pensare che fare una riforma del catasto è fare una riforma che tiene presente l’aspetto fiscale.

In conclusione

Per risponde alla domanda che ci siamo fatti all’inizio e cioè se “E’ possibile escludere da questa legge il fatto che ci siano cambiamenti sulla tassazione in futuro o che possa venire colpita di più la casa? in realtà dobbiamo dire esplicitamente che la legge, di per sé, non lo prevede ma non è possibile escludere che questo non avvenga.

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Sono Massimiliano Onofri (detto Massimo), e dal 1998 lavoro nell’intermediazione immobiliare, dove ho iniziato con un grande marchio in franchising per poi spostarmi sul modello collaborativo e creare la mia realtà, la Ticambiocasa agenzia immobiliare, dove insieme all’arch. Federica La Marra abbiamo cambiato l’approccio al cliente che si rivolge a noi per comprare e vendere case, che è il vero fulcro del nostro lavoro (l’immobile è un mezzo).

ticambiocasa@gmail.com

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