Caparra confirmatoria o caparra penitenziale, quali sono le differenze?

Caparra confirmatoria o caparra penitenziale, quali sono le differenze?

A cosa è importante fare attenzione prima di stipulare una contratto d’acquisto di un immobile? Come si può rafforzare il vincolo giuridico tra acquirente e venditore e gli obblighi da parte dei soggetti coinvolti nella compravendita immobiliare?

La risposta a queste domande è data dalle clausole penali e dalle caparre, che possono essere sia penitenziali che confirmatoria, la cui funzione è quella di rendere più efficace il contratto preliminare.

Si tratta quindi di una garanzia stipulata tra le parti volta a rafforzare gli obblighi che le due parti hanno nei rispettivi confronti.

Cos’è la caparra?

La caparra, nel diritto civile, è una somma di denaro ( o una quantità di altri oggetti di valore ) versata a titolo di reciproca garanzia contro l’inadempimento nel contratto in stipula oppure come corrispettivo in caso di recesso dal contratto.

La sua funzione, nel caso di inadempienza contrattuale, è quindi quella di prevedere una sorta di risarcimento immediato.

In caso di adempimento invece deve essere restituita o comunque imputata alla prestazione dovuta.

Caparra Confirmatoria preliminare, cos’è e a cosa serve

La caparra cofirmataria è regolata dal codice civile che stabilisce che:

Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di denaro o altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.

Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.

In termini più semplici, la caparra confirmatoria preliminare assolve 3 funzioni:

Assertiva (o confirmatoria): Dimostra che è stato stipulato un accordo tra le parti (altrimenti perchè versare una caparra?)

Acconto: Il versamento di questo anticipo presuppone che ci sia una prestazione in corso tra le parti che contraggono l’accordo.

Indennizzo o tutela: L’ultima funzione aiuta a determinare anticipatamente l’ammontare dei danni che il creditore potrebbe richiedere al debitore in caso di inadempienza all’accordo.

A quanto ammonta la caparra confirmatoria preliminare?

Non esiste un valore assoluto della caparra confirmatoria, normalmente diciamo che il valore oscilla tra il 7 e il 10% del valore dell’immobile.

Se stai quindi effettuando una compravendita per un immobile del valore di 200.000€, e avete stabilito che la caparra sarà del 10%, ti troverai a pagare 20.000€ al momento della sottoscrizione dell’accordo.

In caso di mancata conclusione possono verificarsi alcune situazioni:

• La responsabilità è dell’acquirente (tua) e l’assegno versato per la caparra viene trattenuti da chi vende come risarcimento per la mancata vendita;.
• La responsabilità è del venditore (che si è ritirato) e restituirà la caparra che hai versato, versando a sua volta una cifra identica come rimborso per il tuo mancato acquisto;
• La responsabilità è comune, e il venditore restituisce semplicemente la caparra versata.

Caparra penitenziale, cos’è e a cosa serve

La caparra penitenziale, esplicitata nell’art. 1386 del codice civile indica che:

Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso. In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuto.

Quindi la caparra penitenziale definisce la somma di denaro (o equivalente) versata al momento della conclusione del contratto, che ha valore di corrispettivo del diritto di recesso pattuito tra le parti.

Versata la caparra, le parti si riservano la scelta tra il recesso e l’inadempimento.

Nel primo caso, chi recede perde la caparra. Quindi, se a recedere dall’accordo è la parte che ha ricevuto inizialmente la caparra, si troverà a versare il doppio, quanto ricevuto inizialmente più il suo equivalente (la sua parte).

Nel secondo caso, se il recesso non avviene, la caparra deve essere restituita, salvo che non abbia corrispettivo equivalente nella prestazione dovuta.

Cosa cambia tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale durante un atto di compravendita?

In sostanza cambia lo scopo, se la prima viene fissata come risarcimento di un danno, la seconda è più simile ad una clausola di rescissione. 

Durante un accordo di compravendita immobiliare è possibile concordare dei termini che permettano, ad entrambi, di annullare la trattativa in essere pagando una penale per il disturbo arrecato alla controparte.

L’ammontare delle caparre non differisce, nel senso che non sono previste, in termini legislativi, le cifre che devono essere fissate, avete quindi la libertà di accordarvi come preferite.