3 cose da sapere sulle agenzie immobiliari (prima di contattarle)

In questo articolo ti darò alcune informazioni utili per poter scegliere con la maggiore serenità possibile a quali agenzie immobiliari rivolgerti, dandoti alcune nozioni a mio parere FONDAMENTALI per indirizzarti nella decisione a te più congeniale.

Ti spiegherò che esistono diverse tipologie operative, e te ne delineerò le differenze. Alla fine della lettura avrai informazioni per poter affidare la tua vendita o il tuo acquisto all’agente immobiliare che più ti piacerà, scoprendo che non serve pensare a come tutelarsi (cosa che chiedete spesso secondo uno strumento di analisi delle ricerche su google), e che basta essere messo a conoscenza delle procedure lavorative in essere per procedere in tutta tranquillità nella compravendita.

Se sei un cliente (unico utente a cui è rivolto questo post) ora inizierai a conoscere le informazioni più importanti da sapere. Se sei un collega, puoi anche fermarti qui perché tutto quello che segue sono cose che ben conosci.

Scegli se affidarti a chi collabora o pure no

Le agenzie immobiliari decidono autonomamente se avvalersi, nel loro lavoro di ricerca o vendita di un immobile, della collaborazione di altre agenzie. La collaborazione può essere inserita in una rete di colleghi strutturata e con delle regole ben stabilite, oppure occasionale. La differenza sostanziale tra chi collabora o meno sta nella libertà dell’acquirente di poter scegliere l’agente immobiliare con cui portare avanti la trattativa fin dalla fase iniziale. Se la rete di collaborazione tra agenzie è regolamentata e strutturata, le modalità operative saranno univoche. Secondo me, meglio scegliere chi collabora e condivide. Mi chiedi perchè? Ognuno di noi ha le sue preferenze, e a volte qualcuno non ci piace per motivi di empatia, di istinto, per carattere, per professionalità e competenza etc. etc. Chi collabora lascia l’acquirente libero di selezionare l’agente immobiliare che preferisce per avviare la trattativa, proprio come si sceglie l’avvocato, il notaio, il meccanico, il dentista etc. etc. con tutti i vantaggi che scaturiscono dall’avere un canale selezionato e non subìto.

Subìto, sì, perchè l’acquirente che si rivolge ad un agente immobiliare che non collabora lo subisce, in virtù di un accordo che non lo riguarda in nessun modo (l’incarico di vendita vincola agente immobiliare e venditore). La presunzione, che tale è perchè non confutata da nessuna prova, che il cliente interessato si rivolgerebbe comunque all’agenzia che detiene l’incarico nella realtà non trova riscontro. Molte volte ho sentito clienti voler scartare immobili perchè gestiti da agenzie immobiliari di cui non si fidavano, magari per sentito dire. Non discuto ora ed in questo post della bontà o meno della motivazione, ma il fatto resta. Inoltre spesso il consulente di riferimento sposta, a seguito di un’approfondita analisi delle esigenze, la ricerca degli immobili su case mai prese in considerazione prima dal potenziale acquirente, aprendo un ventaglio di possibilità altrimenti scartate. Quindi, come prima cosa, chiedi sempre al tuo agente immobiliare se collabora o meno.

Paga sempre il tuo agente immobiliare

Diffida da chi ti promette di lavorare senza compenso. Nessuno lavora gratis, e in una compravendita le due parti ricevono entrambe un servizio dal o dai mediatori che intervengono. Se sei un venditore, non pensare che “tanto paga l’acquirente”, perchè costringerai quest’ultimo a sobbarcarsi tutto il costo dell’operazione, incidendo inevitabilmente sul prezzo proposto per il tuo appartamento, e non permettendo di negoziare in alcun modo l’agente immobiliare sui propri compensi (ribadisco, nessuno lavora gratis). Meglio stabilire un compenso, in percentuale sul prezzo di vendita, che incentivi a lavorare per ottenere il massimo dalla trattativa, e che non incida negativamente sulla stessa. A fronte dell’impegno al pagamento richiedi una serie di servizi e un piano marketing dettagliato e che giustifichi i costi da sostenere.

N.B. ti sconsiglio vivamente di ragionare su superi del prezzo (il famoso “io voglio 100 e tutto quello che fai in più è tuo) perchè è fallimentare in partenza; L’interesse dell’agente immobiliare non sarebbe più quello di valutare correttamente l’immobile, ma di sottostimarlo per ottenere un compenso dato dal surplus, per esempio).

Firma un incarico in esclusiva o una proposta scritta

Non accettare trattive “verbali”. Le parole le porta via il vento, e non garantiscono nessuno. Un incarico di vendita in esclusiva garantisce ampiamente da qualsiasi problematica futura, responsabilizza con precisi adempimenti professionali l’agente e permette che il venditore abbia sempre chiara la situazione pubblicitaria dell’immobile.

Solo un incarico in esclusiva obbliga l’agente immobiliare a pubblicizzare l’immobile ad un determinato prezzo e con determinate condizioni. Se lo darai ad un’agenzia che collabora, questa gestirà la pubblicità e il marketing anche dei colleghi, dettandone le condizioni. Eviterai quegli annunci, così fastidiosi, delle stesse case a prezzi anche sensibilmente diversi o con diciture diverse e fuorvianti. Ma specifica bene le condizioni, e non sentire mai l’incarico come un cappio stringente. Stabilisci nello stesso la durata dell’incarico, se si rinnova o meno, il prezzo di vendita, tempi e modalità che richiedi per il pagamento, e se l’agenzia collabora o meno. Se sei un’acquirente, stabilisci nella proposta d’acquisto tutte le caratteristiche della stessa, dal prezzo ai tempi e modalità di pagamento. Fai sì che nella proposta siano indicate tutte le informazioni urbanistiche, catastali e ipotecarie dell’immobile, compresa la presenza del famigerato certificato di agibilità/abitabilità (di cui parleremo diffusamente in un prossimo articolo). Lascia un assegno a corredo della proposta, intestandolo ESCLUSIVAMENTE al venditore. Più elementi sono indicati sulla proposta d’acquisto, meno problemi rischieranno di sorgere successivamente.

Se vuoi vincolare la proposta ad un mutuo che devi ottenere, fallo presente prima di effettuare l’appuntamento all’agenzia immobiliare: non tutti accettano questa possibilità e rischiereste di perdere inutilmente tempo. La nostra agenzia attualmente accetta proposte con il vincolo del mutuo, con tempistiche limitatea massimo 25 giorni (ci basta l’ok sulle capacità reddituali e post controlli nelle centrali rischi) e con dichiarazione scritta da fornire da parte del proponente acquirente relativa all’eliminazione del vincolo. Ma non esiste una regola identica per tutti quindi ribadiamo il consiglio di chiedere preventivamente.

Per ora mi fermo qui, prossimamente ti darò altre informazioni utili da conoscere quando ti approcci con un’agenzia immobiliare. Se vuoi altre informazioni o hai domande contattami qui.

A presto

p.s.: eh no, caro collega, ti avevo detto di non leggere 🙂 fa niente, ma ricorda che questo post è per i clienti!

Post your Comments

NAME *
EMAIL *
Website