Cosa succederà in autunno al mercato immobiliare?

Cosa succederà in autunno al mercato immobiliare?

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Oggi parliamo del sondaggio congiunturale, realizzato da Banca d’Italia in collaborazione con Tecnoborsa e l’Agenzia delle Entrate in merito all’andamento del mercato immobiliare.

Cosa hanno previsto gli agenti immobiliari interrogati da questo sondaggio?

Come pensano che si concluderà questo terzo trimestre? Cercheremo di fare una proiezione di quello che potrebbe succedere nel mercato immobiliare ad autunno.

E’ stato pubblicato pochi giorni fa il risultato del sondaggio congiunturale, fatto a luglio del 2022, che ha intervistato 1465 agenti immobiliari ( tra cui il sottoscritto ) ai quali sono state poste delle domande per cercare di capire la tendenza del mercato immobiliare che si sta vivendo, le proiezioni e quelle che sono le aspettative per i mesi che verranno.

Cosa è emerso dal sondaggio?

La prima considerazione è che, nonostante ci sia ancora qualcuno che sembra non vederlo, il conflitto in ucraina, il rincaro dei costi dell’energia e l’inflazione stanno cambiando quell’ottimismo perdurante che ci ha accompagnato per tantissimi mesi anche con la pandemia in corso.

Vi ricordate che dopo il primo lockdown siamo stati tutti entusiasti nel dire che il mercato immobiliare aveva in realtà un grandissimo fermento?

A maggio del 2020, e per tutti i mesi successivi, effettivamente c’è stato un “effetto elastico” che si è protratto nel tempo, questa volta invece stiamo avendo una sensazione, diffusa a livello nazionale, per cui sta cambiando profondamente questo sentimento.

Ma perchè gli agenti immobiliari stanno dicendo che non si concludono in questo momento le compravendite?

E’ in aumento, come motivazione principale, il disaccordo tra venditore e acquirente quindi si ricevono sì proposte ma non sono ritenute adeguate e sufficienti come prezzo da parte del venditore.

Molti venditori, con alte aspettative fomentate dalle possibilità date le varie bonus, per mesi ha pensato di poter ottenere di più da quello che era il valore reale di mercato del loro immobile. Altresì gli acquirenti, perduta la fiducia negli strumenti di supporto per le ristrutturazioni, hanno cominciato ad essere molto più riflessivi.

Altro elemento è l’inflazione e l’aumento dei tassi di interesse. Risulta aumentata del 5% (e non è poco), rispetto al trimestre precedente, l’attenzione delle banche nel rilasciare il mutuo.

Se nel secondo trimestre è aumentata la difficoltà da parte dei potenziali acquirenti a ottenere un mutuo (il 5% non è una percentuale di poco conto), è probabile che questa tendenza crescerà ancora nei prossimi mesi rendendo più difficile poter prendere un mutuo.

Il cambio dei contesti economici e sociali del paese renderà le banche molto più prudenti.

Infatti, le compravendite che si sono concluse con ricorso del mutuo, sono diminuite del 2%, tendenza che probabilmente ci troveremo di fronte, con il segno negativo, anche nel terzo trimestre e che aumenterà per quello che riguarda i mesi di settembre, ottobre, e novembre.

Come sembrano sostenere gli esperti, le banche ridurranno anche il rapporto rata/reddito che ora è fissato convenzionalmente ad un terzo, rendendo le rate di mutuo possibili solo se questo rapporto non supera il 25% della busta paga di chi chiede il mutuo.

Quindi che previsioni ci sono per il terzo trimestre?

Andiamo adesso quelle che erano le previsioni del terzo trimestre e quindi quello che si concluderà a settembre cercando di capire se anche ottobre novembre e dicembre potranno essere tendenzialmente simili.

Quello che è successo nei mesi scorsi l’abbiamo già visto, meno appartamenti in vendita, i prezzi delle case in alcune zone cominceranno a diminuire ( stanno già diminuendo secondo gli agenti immobiliari ) ma sta calando, ed è la prima volta da molti mesi, in maniera sensibile la domanda.

Alcune persone stanno uscendo dal mercato delle compravendite perché, evidentemente, non ritengono più il momento propizio per acquistare o semplicemente perché non hanno i requisiti per comprare, vedi discorso precedente.

Per quello che concerne infine le proiezioni dei prezzi è aumentato il saldo tra le agenzia che si aspettano aumenti dei prezzi nei prossimi mesi, ma è aumentato molto quelli che credono che ci sia un calo, non solo per la crisi sanitaria ma anche per quelle che sono le motivazioni del conflitto ucraino e del rincaro dei costi dell’energia.

Potremmo quindi trovarci di fronte ad un mercato che è in attesa di capire quello che succederà con le elezioni del 25 settembre, e ad un mercato che sarà più riflessivo.

E’ vero che i tempi medi di compravendita rimangono ancora al di sotto dei 6 mesi ma sta succedendo sempre di più che gli immobili in vendita o durano poco nel mercato o durano molti mesi.

Lavorando con una rete di agenzie in collaborazione analizziamo i dati tutti i giorni e questa tendenza la vediamo un po prima rispetto alle altre agenzie che non collaborano.

Altro elemento fondamentale che definisce la situazione del Mercato Immobiliare è che le nuove costruzioni sono state vendute solamente in una quota del 2% da parte di agenti immobiliari, sono quindi stati venduti immobili al 98% già esistenti.

Il mercato del nuovo sta risentendo in maniera enorme dell’aumento del costo delle materie prime, ovviamente, sarà quindi necessario approfondire come si evolverà la situazione legata agli immobili di recente costruzione.

In conclusione

Questo sondaggio congiunturale di Banca d’Italia conferma quelle che sono le tendenze locali che abbiamo già annotato noi ed è facile pensare che, i prossimi mesi, saranno comunque mesi molto riflessivi.

Avremo quindi un allungamento dei tempi medi di compravendita, delle difficoltà maggiori a ottenere il mutuo, ed i prezzi che, salvo alcune isole felici o infelici di cui parleremo in futuro, tenderanno leggermente ad abbassarsi.

Spero di essere stato chiaro e rimango a disposizione, per chiunque lo volesse, con la possibilità di usufruire delle consulenze immobiliari gratuite, cliccando su www.massimofini.it.